Лизхолд (hak sewa) не является правом собственности на землю. Это договорное право пользования недвижимостью в течение установленного срока. Поэтому при смерти арендатора наследуется именно оно, то есть оставшиеся 18 лет аренды. Земля и сама виллы остаются у собственника земли.

Прекращается ли аренда со смертью арендатора?
По общему правилу гражданского права Индонезии смерть арендатора не прекращает договор аренды. Права и обязанности по договору переходят к наследникам на оставшийся срок. Исключение возможно, если в самом договоре прямо прописано иное. Поэтому первое, что проверяет юрист в такой ситуации, это условия договора: есть ли пункты о смерти арендатора, о передаче прав наследникам и о согласии собственника земли.

Какое право применяется?
Среди наследников есть иностранцы, поэтому применяется общее гражданское право, как описано выше. Наследниками первой очереди становятся супруга и сын. Они получают права арендатора в долях по закону либо по завещанию.

Вариант 1. Завещания нет
Наследники по закону это супруга и сын, первая очередь. Им предстоит подтвердить свои права и оформить переход аренды. Потребуется:

1. свидетельство о смерти арендатора;
2. документы, подтверждающие родство (свидетельства о браке и рождении);
3. нотариальный перевод и легализация иностранных документов;
4. нотариальный документ о наследниках и их долях;
5. уведомление собственника земли и, если это предусмотрено договором, его письменное согласие на смену арендатора.

Процесс занимает больше времени, потому что все иностранные документы нужно подготовить заранее и согласовать с нотариусом.

Вариант 2. Завещание есть
Иностранец в Индонезии может составить только открытое завещание у нотариуса в присутствии двух свидетелей. Если такое завещание оформлено и в нем прямо указана вилла (или права по договору аренды), нотариус использует его как основание для передачи прав. Распределение долей идет по воле наследодателя, но завещание не может лишить обязательной доли тех, кто на нее вправе рассчитывать.
Если завещание составлено в другой стране, его нужно будет признать и проверить в Индонезии. На практике это дольше и дороже, чем открытое завещание у индонезийского нотариуса.

Что могут сделать наследники?

1. Принять наследство и пользоваться виллой. Наследники становятся арендаторами на оставшиеся 18 лет, платят налоги и коммунальные платежи, выполняют условия договора. Если срок договора заканчивается в 2047 году, продление требует нового соглашения с собственником земли.
2. Передать права третьему лицу. Оставшиеся годы аренды можно продать новому арендатору. Обычно для этого нужно согласие собственника земли и новый нотариальный документ о переуступке. Цена зависит от оставшегося срока, состояния виллы и условий продления.
3. Сдавать виллу в субаренду. Возможно, если договор не запрещает это. Если в договоре есть запрет, наследники должны получить разрешение собственника земли.
4. Отказаться от наследства. Наследник вправе отказаться, подав заявление председателю секретариата суда по месту открытия наследства. Отказ фиксируется записью.

Срок на вступление в наследство составляет 3 года. Если наследники не принимают решения, права могут быть утрачены.

Что с долгами и платежами?
Если по договору остались неоплаченные платежи (налоги, сервисные сборы, коммунальные услуги), их можно погасить только за счет наследственного имущества при принятии наследства с условием. Долги привязаны к наследственной массе и на личное имущество наследника не переходят.

Что делать иностранцу при покупке лизхолда, чтобы наследникам было проще?

1. Проверить в договоре аренды пункт о смерти арендатора и о праве наследников продолжить аренду.
2. Прописать в договоре право переуступки аренды без дополнительных условий со стороны собственника земли.
3. Составить открытое завещание у индонезийского нотариуса с указанием виллы.
4. Передать наследникам копии договора, нотариальных документов и контакты юриста.
5. Заранее обсудить с собственником земли условия продления аренды после 25 лет.